Как купить недвижимость в Доминиканской Республике?

Доминиканская Республика - прекрасная страна для жизни, и в последнее время она набирает популярность среди экспатов и инвесторов в недвижимость, но, как и в любой другой стране мира, перед принятием любого важного решения рекомендуется провести исследование, и в этой статье мы надеемся ответить на все вопросы, которые у вас могут возникнуть о покупке недвижимости на нашем любимом острове.

Оглавление:

• Является ли покупка недвижимости в ДР отличной инвестицией?
• Почему я должен купить недвижимость в Доминиканской Республике?
• Как получить кредит в местном банке?
• Должен ли я покупать его на свое имя или на компанию?
• Каков процесс получения доминиканского вида на жительство?
• Где лучше всего покупать недвижимость в Доминиканской Республике?
• Как правильно выбрать агентство недвижимости?
• Как купить дом в Доминиканской Республике?
• Что следует проверить при покупке предпродажной или строящейся недвижимости?
• 3 шага к покупке дома
• Расходы и налоги
• Загрузите наше бесплатное руководство по покупке недвижимости

Вопросы, которые нужно задать перед покупкой в Доминиканской Республике

Является ли покупка недвижимости в ДР отличной инвестицией?

Решение купить дом в Доминиканской Республике может быть вызвано многими причинами. Процесс приобретения земли или строительства недвижимости был сокращен до самой простой формы, чтобы стимулировать покупку недвижимости. Но самой важной причиной, несомненно, является экономика. Действительно, страна экономически стабильна, что способствует созданию благоприятной атмосферы для ведения бизнеса во всех секторах, включая недвижимость. Поэтому многие экс-патриоты предпочитают купить квартиру, которую они используют в течение нескольких месяцев, а остальную часть года сдают в аренду, получая прибыль.

Развитие туризма, одного из основных источников валюты страны, не стоит на месте, и в настоящее время правительство уделяет особое внимание туризму высокого класса. Этот вид туризма требует частных объектов размещения вдали от оживленных отелей. Строительство роскошных домов - идеальное решение для тех, кто хочет инвестировать, отдохнуть и получить дополнительный пассивный доход. На севере острова, в деревне Лас-Терренас, ежегодно разрабатывается множество проектов в сфере недвижимости.

Почему я должен купить недвижимость в Доминиканской Республике?

Интересы делятся на две части: личные интересы и коммерческие интересы. Что касается личных интересов, то пляжи Доминиканской Республики приведут вас в восторг. Для тех, кто может себе это позволить, строительство роскошного дома в жилых кварталах Доминиканы гарантирует жилье мечты.

Также можно извлечь выгоду из сдачи недвижимости в аренду. И это второй интерес, потому что сектор недвижимости Доминиканы развивается; прибыль от недвижимости постоянно растет, поэтому если недвижимость предназначена только для летнего проживания, лучший способ получить прибыль - сдать ее в аренду. И правительство Доминиканской Республики, понимая, какие инвестиции может сделать сектор элитной недвижимости, проводит активную политику, создавая зоны расселения для жилых районов.

Высокий сезон в ДР относительно длинный по сравнению с Испанией и другими странами, где люди отдыхают. Вы можете ожидать 6 месяцев высокого сезона, во время которого цены на аренду поднимаются на 20-50%, что еще больше увеличивает вашу потенциальную прибыль.

Помимо мизерного 1% годового налога на недвижимость, ожидайте, что вы не будете платить налоги с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду. Помимо благоприятной общей конъюнктуры, вам нужно будет подумать о местоположении вашей будущей недвижимости. В некоторых местах наблюдается больший рост, чем в других. Например, Лас-Терренас - одно из самых горячих мест в ДР с точки зрения инвестиций в недвижимость и развития в настоящее время. Рынок подпитывается местными экспатами, которые инвестировали и продолжают инвестировать сюда, а также растущим средним классом из больших городов, которым надоела Пунта-Кана и которые ищут кусочек рая по доступной цене.

Если вы уже знаете, что Лас-Терренас - ваше любимое место для покупки, вот хорошая статья о преимуществах инвестирования в дом для отдыха в Лас-Терренасе.

Как получить кредит в местном банке?

После многолетнего опыта работы с несколькими кредиторами мы советуем нашим клиентам работать с Scotia Bank по двум причинам.

Во-первых, ипотечные кредиты быстро доступны гражданам США, Канады, Англии и Доминиканской Республики в банке Scotia Bank, нашем местном финансовом партнере по сделкам с недвижимостью.

Во-вторых, они предлагают лучшие процентные ставки среди всех национальных банков, с которыми мы общались.

Первое, что нужно сделать, если вы хотите купить недвижимость в ДР (с кредитом), - это проверить, можете ли вы обратиться за кредитом. Это ускорит процесс, если вы определились с конкретным объектом недвижимости, а также поможет в переговорах с продавцом. Банк Scotia Bank требует следующие документы:

• Копия паспорта и другие документы, удостоверяющие личность.
• Две окончательные налоговые декларации
• Письмо о трудоустройстве, если вы работаете.
• Справка из вашего основного банка.

Для других иностранцев кредиты также доступны, при этом требуется несколько дополнительных документов. Все эти документы могут быть отправлены по электронной почте. Ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать больше о том, как получить кредит в доминиканском банке в качестве иностранца.

Банк обычно предоставляет кредит в размере до 70% от стоимости недвижимости или меньше, если вы пожелаете, что означает, что с вашей стороны потребуется первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости недвижимости.

Стоимость имущества, принимаемого в расчет, представляет собой наименьшую сумму между оценочной стоимостью и согласованной ценой покупки этого имущества. Оценочная стоимость - это стоимость, указанная "оценщиком" из банка, который оценивает недвижимость по ряду критериев, таких как размер участка, размер здания, год постройки, расположение, количество спален, использованные материалы и т.д. По опыту, эта стоимость обычно близка к продажной цене, поэтому на всякий случай рассчитывайте на 10% отклонения.

Как только банк уведомит вас о том, что вы прошли предварительную проверку на получение ипотечного кредита или кредита на новое строительство (эта проверка занимает от 1 до 2 недель), вам будет предоставлен доступ к онлайн-форме на английском языке, которую вы должны заполнить. На этом этапе вероятность того, что вы получите право на получение кредита, составляет 99%.

Как только условия будут удовлетворительными для обеих сторон, вам нужно будет находиться в Доминиканской Республике, чтобы лично подписать контракт. Возможно, вы сможете обсудить с банком возможность направить кого-либо с доверенностью на подписание от вашего имени.

В большинстве национальных банков процентные ставки выше, чем у нас на родине. Обычно она составляет около 10%, а иногда и больше.

Если вы решили строить дом с местным строителем, вы можете взять 2 отдельных кредита: один на покупку земли, другой - на строительство дома. До или после резервирования участка, на который вы положили глаз (обычно это 10% от продажной цены), вам нужно будет обеспечить финансирование, если это необходимо.

После оплаты полной стоимости земли при подписании Акта купли-продажи титул собственности переходит к вам. Затем, когда вы решите начать строительство, банк предоставит вам кредит в рассрочку по мере продвижения строительства.

На каждом этапе строительства (обычно это 3 или 4 этапа, разделенные на платежи от 20 до 30%) банк будет направлять эксперта, который будет оценивать, что деньги, взятые в кредит, действительно пошли на строительство, а не в карман строителя. Только когда все галочки будут поставлены, банк пришлет вам следующий платеж, который вы отправите строителю, таким образом, сохраняя контроль над процессом и вашими деньгами.

Выплачиваемые проценты будут начисляться только на сумму кредита, а по окончании строительства кредит перейдет в разряд классического ипотечного кредита.

Наконец, финансирование от собственника является отличной альтернативой для тех, кто не хочет платить высокие процентные ставки или разбираться в сложностях местной финансовой системы. Запрашивая информацию о листинге для продажи в Лас-Терренас, не стесняйтесь спросить, доступно ли финансирование собственника.

Должен ли я покупать его на свое имя или на компанию?

Под названием компании

Во-первых, необходимо учесть первоначальные дополнительные расходы, связанные с созданием самой компании. В конечном итоге, дополнительные корпоративные налоги, если компания приносит прибыль (27%).

Коммерческая недвижимость: Покупка и продажа (с прибылью): Это наиболее выгодное решение, поскольку вы будете платить меньше налогов, так как компания может вычесть все расходы, такие как строительство, обслуживание, бухгалтерский учет и страхование, до получения прибыли.

Защита: Имущество более защищено, если у вас возникнут финансовые или юридические проблемы, потому что никто не может претендовать на имущество под именем компании, так как оно принадлежит компании, а не вам напрямую.

Девелопер недвижимости: Например, если вы купите участок земли, разделите его и впоследствии будете продавать участки, вы получите больше выгоды, если земля будет принадлежать компании, потому что вам придется заключать различные контракты, риски и нести ответственность перед будущими покупателями.

Избегайте конфликтов с партнером в будущем: В случае развода имущество остается на имя компании и отделяется от брачного контракта.

Под индивидуальным именем:

Недвижимость, оформленная на имя физического лица, облагается "IPI" - ежегодным налогом на недвижимость в размере 1% от стоимости недвижимости, оцененной правительством. 1% уплачивается с суммы, превышающей 147 000 долларов США.

Исключение составляют незастроенные участки или фермы за чертой города, а также недвижимость, владелец которой старше 65 лет, владеет ею более 15 лет и не имеет другой собственности. Кроме того, вам не придется иметь дело с юридическими требованиями и документами компании.

Каков процесс получения доминиканского вида на жительство?

Если человек хочет получить вид на жительство в Доминикане, ему необходимо подать заявление на получение резидентской визы в консульство Доминиканской Республики в своей стране происхождения. Заявитель также должен представить свидетельство о рождении, справки из банка, свидетельство о браке и справку из полиции. Все указанные документы должны быть апостилированы.

После утверждения всех документов консульство поставит штамп о выдаче визы на проживание в паспорте заявителя. Виза на проживание действительна в течение одного года. Имейте в виду, что время оформления визы может занять от нескольких дней до месяца. Все зависит от консульства. Как только заявитель получит визу на проживание в своем паспорте, консульство сразу же вернет все указанные документы. Следующий шаг для заявителя - отнести все эти документы и бумаги адвокату в Доминиканской Республике.

Заявитель должен будет отправиться в Санто-Доминго для прохождения краткого медицинского осмотра, а затем снова поехать туда, чтобы забрать карту резидента. Поскольку карта резидента действительна в течение года, заявителю необходимо продлевать ее каждый год в течение следующих 5 лет. Все заявители должны знать, что стоимость услуг профессионального адвоката, который будет заниматься первым процессом получения вида на жительство, составит около 1 200 долларов. К счастью, продление стоит дешевле.

Где лучше всего покупать недвижимость в Доминиканской Республике?

Ответ на этот вопрос зависит от цели ваших будущих инвестиций и вашего образа жизни.

Если жилье сдается в аренду, то вы сможете вернуть деньги, вложенные в него, а также наслаждаться своей собственностью несколько недель в году. Арендные ставки, которые вы можете получить, сдавая жилье на первой линии пляжа в развивающемся пляжном городке Лас-Терренас, превосходны. Более того, местный рынок недвижимости развивается в направлении таких проектов, как кондоминиумы с бассейнами и гостиничными услугами, чтобы владельцам не приходилось ни о чем беспокоиться. Другие пляжные города, такие как Лас-Галерас, Сосуа и Кабарете, также предлагают хорошие доходы, но их рынки менее развиты. Вот список хорошей инвестиционной недвижимости "под ключ" в Лас-Терренасе.

В Санто-Доминго общая минимальная инвестиционная потребность ниже, поскольку предложение более обширно, и вы не сможете купить кондоминиум или виллу прямо напротив пляжа, но если вам удастся заполучить в свои руки хороший участок недвижимости, вы сможете сдавать его в аренду обычным туристам, а также деловым путешественникам.

Для жизни, если вы бизнесмен, то Санто-Доминго или Пунта-Кана. Если вы ищете более спокойный образ жизни с меньшим уровнем шума и загрязнения, то Лас-Терренас, Кабарете или Лас-Галерас - хорошие варианты для вас. Кап-Кана - для людей с большим бюджетом и предпочитающих самые эксклюзивные места в Доминиканской Республике.

Подробнее о том, где жить в Доминиканской Республике.

Как правильно выбрать агентство недвижимости?

Правда в том, что каждый, от таксиста до парня, работающего в баре на пляже, будет пытаться представить себя в качестве подходящего человека, который может помочь вам приобрести недвижимость в Доминиканской Республике. Поэтому очень важно выбрать профессионального агента по недвижимости при покупке недвижимости здесь.

Профессиональное агентство недвижимости должно иметь опыт ведения бизнеса в сфере недвижимости. У них также должен быть соответствующий офис и несколько сотрудников с профессиональными навыками, которые включают в себя получение лучшей цены и проведение сделок без головной боли. Хороший агент по недвижимости должен иметь многоязычных сотрудников, которые могут говорить как на испанском, так и на английском языках. Это очень важно, поскольку сотрудничество между сторонами должно быть беглым, а знание обоих языков означает доступ к более широкому спектру недвижимости на рынке.

Даже франчайзинговые агентства с хорошей репутацией могут оказаться не лучшим вариантом при покупке недвижимости за рубежом. Большинство таких агентств заботятся только о прибыли и имеют агентов, не имеющих местных связей. Всегда лучше выбрать местное профессиональное агентство с местными связями, чтобы покупка прошла гладко.

Откройте для себя нашу команду агентов по недвижимости, готовых помочь вам.

Как купить дом в Доминиканской Республике?

В Доминиканской Республике иностранцы могут легко приобрести недвижимость. У будущих владельцев есть выбор: купить эту недвижимость на свое имя или от имени своей компании, зарегистрированной в Доминиканской Республике. Будь то для индивидуального использования во время отпуска, в качестве вторичного жилья или для прибыльного использования, покупка дома в Доминиканской Республике требует минимальных знаний. Чтобы узнать о процессе покупки более подробно, ознакомьтесь с нашим бесплатным руководством по покупке недвижимости.

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, необходимо нанять местного юриста, чтобы он собрал максимум информации о приобретаемой недвижимости, например, проверил правильность оформления документов или выяснил, свободна ли недвижимость от всевозможных имущественных обременений. Обязательным условием является знание соответствующих процедур и услуг, например, налогового администрирования. Надежность покупки будет зависеть от серьезности адвоката. Имея более чем 20-летний опыт работы, наше агентство предоставляет клиентам надежную юридическую фирму для заключения сделки без неприятных сюрпризов.

Если с покупаемым домом не возникает никаких проблем, можно приступать к покупке. Несмотря на упрощение процедуры, она требует предъявления надежных документов. Условия предоставления уже одинаковы для обоих помещений, а для иностранцев покупателю достаточно иметь при себе паспорт для установления личности. После согласования цены на недвижимость между двумя сторонами подписывается компромиссный договор купли-продажи с первоначальным взносом около 10% от общей суммы.

Затем сделка будет проходить в присутствии местного нотариуса, выбранного покупателем. Пока же покупатель всегда должен полагаться на своего адвоката, который поможет ему в составлении договора купли-продажи.

Как правило, средства, необходимые для приобретения недвижимости, вносятся покупателем банковским переводом или чеком на доверительный счет нотариуса. Затем эти средства перечисляются продавцу после выделения права собственности на недвижимость. После перечисления средств право собственности переходит на имя покупателя или компании, а затем регистрируется в доминиканском реестре прав собственности.

Регистрация передачи недвижимого имущества с регистрацией ценных бумаг требует уплаты следующих налогов и сборов: * 3% от продажной цены; 1% от продажной стоимости недвижимости; (учреждение и отмена ипотеки, изменение титула, дубликат). Новый закон о реестре недвижимости гарантирует прозрачную систему покупки, продажи и регистрации недвижимости в Доминиканской Республике. Оплата этих сборов может быть произведена банковским переводом или сертифицированным чеком.

Что следует проверить при покупке предпродажной или строящейся недвижимости?

1. Переведите соглашение об обещании продажи.

Прежде чем подписать соглашение об обещании продажи, вам или вашему представителю следует перевести документ на английский или ваш родной язык. Не верьте на слово своему агенту по недвижимости или продавцу, что с договором все в порядке. Большинство соглашений об обещании продажи составлены таким образом, чтобы защитить строительную компанию или застройщика, а не покупателя. Например, проверьте, есть ли в договоре обещания о продаже следующие пункты:

a) Указывается ли в нем, когда будет завершено строительство?

б) Указывается ли в нем, что если строительство объекта не будет завершено к указанной дате, застройщик будет выплачивать проценты на уже выплаченную сумму за каждый месяц задержки строительства?

c) Является ли участок, на котором планируется строительство объекта, в настоящее время собственностью застройщика или он находится в процессе передачи застройщику?

d) Получил ли застройщик все необходимые разрешения и лицензии?

e) Оговаривается ли в нем, что если построенная недвижимость на несколько квадратных метров меньше, чем та, которую вам продали, то вам будет возмещена или зачтена разница в площади?

2. Если вы сомневаетесь, наймите авторитетного адвоката по недвижимости.

Адвокат (желательно свободно владеющий английским или вашим родным языком) должен иметь возможность изучить договор и ответить на поставленные выше вопросы. Если в договоре есть пункт, с которым вы не согласны, то его следует исправить, пока обе стороны не будут удовлетворены.

3. Пожалуйста, подтвердите, подлежит ли возврату оплата за бронирование недвижимости.

Зачастую сумма, уплаченная за бронирование, не подлежит возврату. Прежде чем заплатить сумму за бронирование, пожалуйста, проведите все необходимые проверки. Не позволяйте продавцу торопить вас, утверждая, что есть много людей, заинтересованных в этом же объекте, или что вы потеряете его, если не будете действовать быстро.

4. Если вы покупаете дом или квартиру в инвестиционных целях, спросите о прогнозируемой рентабельности инвестиций.

Попытайтесь выяснить уровень заполняемости уже построенных объектов или недвижимости поблизости. Не верьте (без доказательств) заявлениям о высокой рентабельности инвестиций. Попросите подтвердить уровень заполняемости в разные сезоны года (высокий, низкий, средний). Проведите расчеты самостоятельно, чтобы проверить, достижима ли прогнозируемая рентабельность инвестиций при тех показателях заполняемости, которые вы изучили. Убедитесь, что вы добавили в свои расчеты другие расходы, такие как мебель, административные сборы, сборы ТСЖ, электричество, интернет, налоги и другие побочные расходы, чтобы сформулировать более реалистичный прогноз потенциальной прибыли.

3 шага к покупке дома

Сделать официальное предложение

Процедура приобретения недвижимости в Доминиканской Республике аналогична процедуре в Канаде, Европе и США. Как только покупатель решает, какой объект ему нравится, все, что нужно сделать, - это составить официальное предложение и внести залог в размере 1% от общей суммы. Продавец знакомится с предложением, и если он решает принять его, то задаток в размере 1% становится частью окончательного платежа. Если предложение не принимается продавцом, задаток возвращается реальному покупателю.

Подписать обещание о продаже

Следующим шагом является подписание Promise of Sale - юридически обязывающего документа, который должен быть подписан у нотариуса. Обе стороны подписывают этот документ, как только адвокат покупателя завершит необходимую проверку.

Все условия сделки устанавливаются в Обещании о продаже, и этот документ будет включать полные имена обеих сторон; справки, удостоверяющие личность покупателя и продавца (например, действительные паспорта и водительские права); положение о невыполнении обязательств; юридическое описание недвижимости; дату передачи недвижимости; условия оплаты; цену покупки; точную дату закрытия сделки; и, самое главное, требование к стороне продавца подписать Обещание о продаже после внесения окончательного платежа.

Требуемый депозит обычно составляет около 10% и помещается на счет условного депонирования. Таким образом, недвижимость резервируется за вами и снимается с продажи, поэтому вам не придется беспокоиться о том, что кто-то другой приобретет эту недвижимость.

Подписать договор купли-продажи

Когда сделка полностью оплачена, обе стороны могут завершить оформление договора купли-продажи, который также является юридически обязывающим документом, который должен быть заверен у нотариуса. Договор купли-продажи позволяет передать оговоренное имущество от продавца к покупателю и делает весь процесс довольно простым и менее затратным, просто потому, что этап обещания продажи больше не нужен.

Ожидайте закрытия сделки в течение 30-60 дней, но все зависит от договоренности между покупателем и продавцом. Все средства от покупателя должны быть переведены в эскроу за 3 дня до закрытия сделки. Покупатель и продавец подпишут все необходимые документы в день закрытия сделки.

Ваш адвокат зарегистрирует продажу в Регистре прав собственности. Ожидайте, что через месяц недвижимость будет оформлена на ваше имя.

Расходы и налоги

Налоги на покупку

Налоги должны быть уплачены до регистрации покупки в бюро регистрации прав собственности. Налоги и расходы на передачу недвижимости составляют приблизительно 3,5% от стоимости недвижимости, оцененной государством, следующим образом:

• Налог на передачу собственности 3% (Закон № 288-04). Сбор за передачу права собственности рассчитывается на основе большей из двух величин: оценочной стоимости или цены покупки, то есть налоги уплачиваются на основе рыночной стоимости имущества, определенной налоговыми органами, а не на основе цены покупки, указанной в договоре купли-продажи.

Покупатели, желающие уменьшить влияние налогов на передачу, могут воспользоваться лазейкой в законе, которая позволяет вносить определенную собственность в корпорации без уплаты налогов на передачу. Для этого необходимо сотрудничество со стороны продавца.

• От 0,5% до 1,5% нотариальных сборов, в зависимости от оценочной стоимости дома и сложности (длительности) сделок.

Кроме того, знаете ли вы, что с помощью Confotur Law можно инвестировать в недвижимость без уплаты налогов.

Годовые налоги на недвижимость

Недвижимость, оформленная на имя физического лица, облагается ежегодным налогом на недвижимость ("IPI") в размере 1% от стоимости, оцененной правительством, превышающей 7 138 000 песо (147 000 долларов США), за исключением незастроенных участков или ферм за чертой города и недвижимости, владельцу которой 65 лет или больше, который зарегистрировал ее на свое имя более 15 лет и не имеет другой собственности.

Если имущество принадлежит корпорации, налог на имущество не взимается. Вместо этого корпорация должна заплатить налог в размере 1% на корпоративные активы. Однако любой подоходный налог, уплаченный корпорацией, будет зачтен в счет налога на активы, поэтому если уплаченные корпоративные подоходные налоги равны или превышают сумму налога на активы, корпорация не обязана платить налог на активы.

Вы можете проверить сумму и другую полезную информацию на сайте Impuestos Internos.

Расходы и доходы от владения недвижимостью

Ознакомительный тур по объектам недвижимости Лас-Терренас

Мы приглашаем вас приехать и исследовать наш маленький райский городок в рамках нашего тура Las Terrenas Real Estate Discovery Tour - это наш VIP-пакет или идеальный набор инструментов для людей, которые серьезно относятся к своим планам инвестировать или жить в Лас-Терренасе. Он включает в себя все платные ресурсы и услуги, предлагаемые нашим агентством, и поможет вам сэкономить время и деньги, чтобы понять, подходит ли вам это место.

Забронировать сейчас