Как купить недвижимость в Доминиканской Республике?

Доминиканская Республика — прекрасная страна для жизни, и в последнее время она набирает популярность среди экспатов и инвесторов в недвижимость, но, как и в любой другой стране мира, рекомендуется провести исследование, прежде чем принимать какое-либо важное решение, и в этой статье мы надеемся ответить на любые вопросы, которые могут у вас возникнуть относительно покупки недвижимости на нашем любимом острове.

Содержание:

• Является ли покупка недвижимости в Доминиканской Республике отличной инвестицией?
• Почему мне стоит купить недвижимость в Доминиканской Республике?
• Как получить кредит в местном банке?
• Стоит ли мне покупать его на свое имя или через компанию?
• Каков процесс получения вида на жительство в Доминиканской Республике?
• Где лучше всего купить недвижимость в Доминиканской Республике?
• Как выбрать правильное агентство недвижимости?
• Как купить дом в Доминиканской Республике?
• На что следует обращать внимание при покупке предварительно проданного или строящегося объекта недвижимости?
• 3 шага к покупке дома
• Расходы и налоги
• Загрузите наше бесплатное руководство по покупке недвижимости

Вопросы, которые следует задать перед покупкой в Доминиканской Республике

Является ли покупка недвижимости в Доминиканской Республике отличной инвестицией?

Многие причины могут побудить к решению купить дом в Доминиканской РеспубликеПроцесс приобретения земли или строительства дома был максимально упрощен, чтобы стимулировать покупку недвижимости. Но самая важная причина, несомненно, — это экономика. Действительно, страна экономически стабильна, что способствует развитию бизнеса во всех секторах, включая недвижимость. Поэтому многие экспаты предпочитают... купить квартиру они используют его в течение нескольких месяцев, а затем сдают в аренду на оставшуюся часть года, получая прибыль.

Развитие туризма, одного из основных источников дохода страны, не отстаёт, и правительство теперь делает ставку на элитный туризм. Этот вид туризма предполагает наличие частного жилья вдали от шумных отелей. Строительство роскошных домов — идеальное решение для тех, кто хочет инвестировать, отдохнуть и получать дополнительный пассивный доход. На севере острова, в деревне Лас-Терренас, расположено множество… проекты недвижимости разрабатываются ежегодно.

Почему мне стоит купить недвижимость в Доминиканской Республике?

Интересы делятся на две части: личные интересы и коммерческие интересы. Что касается личного интереса, пляжи Доминиканской Республики Вас порадует. Тем, кто может себе это позволить, строительство роскошного дома в жилых кварталах Доминиканской Республики гарантирует жильё мечты.

Также можно сдавать недвижимость в аренду. Это второй интерес, поскольку рынок недвижимости Доминиканской Республики развивается; доходность от недвижимости постоянно растёт, поэтому, если недвижимость предназначена только для летнего проживания, лучший способ получить прибыль — сдавать её в аренду. Правительство Доминиканской Республики, осознавая потенциал инвестиций в сектор элитной недвижимости, проводит активную политику, создавая зоны заселения для жилых районов.

Высокий сезон в Доминиканской Республике относительно продолжительный по сравнению с Испанией и другими странами, где много отдыхающих. Вы можете рассчитывать на 6 месяцев высокого сезона, в течение которых цены на аренду вырастают на 20–50%, что ещё больше увеличивает вашу потенциальную прибыль.

Помимо всего лишь 1% годового налога на недвижимость, рассчитывайте, что вам не придётся платить налоги с доходов от сдачи в аренду. Помимо благоприятной общей конъюнктуры, вам следует учесть местоположение вашей будущей недвижимости. Некоторые регионы демонстрируют более высокий рост, чем другие. Например, Лас-Терренас в настоящее время является одним из самых перспективных направлений в Доминиканской Республике с точки зрения инвестиций в недвижимость и развития. Рынок подпитывается местными экспатами, которые инвестировали и продолжают инвестировать здесь, а также растущим средним классом из крупных городов, которым наскучила Пунта-Кана и которые ищут кусочек рая по доступной цене.

Если вы уже знаете, что Лас-Терренас — ваше любимое место для покупок, вот хорошая статья о преимущества инвестирования в дом отдыха в Лас-Терренасе.

Как получить кредит в местном банке?

Имея многолетний опыт работы с несколькими кредиторами, мы советуем нашим клиентам работать с Скотия Банк по двум причинам.

Во-первых, ипотечные кредиты быстро доступны гражданам США, Канады, Англии и Доминиканской Республики через Scotia Bank, нашего местного финансового партнера по операциям с недвижимостью.

Во-вторых, они предлагают лучшие процентные ставки среди всех национальных банков, с которыми мы общались.

Первое, что следует сделать при покупке недвижимости в Доминиканской Республике (в кредит), — это проверить, можете ли вы подать заявку на кредит. Это ускорит процесс, если вы уже определились с конкретным объектом недвижимости, а также поможет вам в переговорах с продавцом. Scotia Bank требует следующие документы:

• Копия вашего паспорта и другого документа, удостоверяющего личность.
• Две окончательные налоговые декларации
• Справка с места работы, если вы трудоустроены.
• Рекомендательное письмо из вашего основного банка.

Для других иностранных граждан кредиты также доступны при наличии некоторых дополнительных документов. Все эти документы можно отправить по электронной почте. Подробнее этой статье чтобы узнать больше о том, как иностранцу получить кредит в доминиканском банке.

Банк обычно предоставляет вам кредит в размере до 70% от стоимости недвижимости или меньше, если вы этого хотите, а это значит, что с вашей стороны потребуется внести первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости недвижимости.

Принимаемая во внимание стоимость недвижимости представляет собой наименьшую сумму между оценочной стоимостью и согласованной ценой покупки. Оценочная стоимость определяется оценщиком банка, который оценивает недвижимость по ряду критериев, таких как площадь участка, площадь здания, год постройки, местоположение, количество спален, использованные материалы и т. д. По опыту, эта стоимость обычно близка к продажной цене, поэтому допустимое отклонение в 10% допустимо.

Как только банк уведомит вас о том, что вы имеете право на получение ипотечного кредита или кредита на новое строительство (эта проверка занимает от 1 до 2 недель), вам будет предоставлен доступ к онлайн-форме на английском языке, которую вам необходимо заполнить. На этом этапе вероятность того, что вы получите кредит, составляет 99%.

Как только условия будут устраивать обе стороны, вам необходимо будет лично приехать в Доминиканскую Республику для подписания договора. Возможно, вы сможете договориться с банком о направлении доверенного лица для подписания от вашего имени.

В большинстве национальных банков процентные ставки выше, чем в нашей стране. Обычно они составляют около 10%, а иногда и больше.

Если вы решите построить дом с помощью местной строительной компании, вы можете взять два отдельных кредита: один на покупку земли, а другой — на строительство дома. До или после того, как вы зарезервируете понравившийся участок (обычно 2% от цены продажи), вам потребуется обеспечить финансирование, если это необходимо.

После оплаты полной стоимости земли при подписании акта купли-продажи право собственности переходит к вам. Затем, когда вы решите начать строительство, банк предоставит вам кредит в рассрочку по мере продвижения строительства.

На каждом этапе строительства (обычно 3–4 этапа, разделенных на платежи по 20–30%) банк направляет эксперта-оценщика, который проверяет, действительно ли предоставленные деньги пошли на строительство, а не в карман застройщика. Только после проверки всех пунктов банк перечислит вам следующий взнос, который вы перечислите застройщику, сохранив контроль над процессом и своими деньгами.

Проценты к уплате будут начисляться только на сумму кредита, а по окончании строительства кредит перейдет в форму классического ипотечного кредита.

Наконец, финансирование от собственника — отличная альтернатива для тех, кто не хочет платить высокие процентные ставки или разбираться в тонкостях местной финансовой системы. Запрашивая информацию о недвижимости, выставленной на продажу в Лас-Терренасе, не стесняйтесь спросить, доступно ли финансирование от собственника.

Стоит ли мне покупать его на свое имя или через компанию?

Под названием компании

Во-первых, необходимо учесть первоначальные дополнительные сборы, связанные с учреждением самой компании. В конечном итоге, дополнительные корпоративные налоги, если компания получает прибыль (27%).

Коммерческая недвижимость: покупка и продажа (с прибылью): это наиболее выгодное решение, поскольку вы заплатите меньше налогов, поскольку компания может вычесть все расходы, такие как строительство, техническое обслуживание, бухгалтерский учет и страхование, из прибыли.

Защита: Имущество более защищено, если у вас возникнут финансовые или юридические проблемы, поскольку никто не сможет заявить о своих правах на имущество от имени компании, поскольку оно принадлежит компании, а не вам напрямую.

Застройщик: Например, если вы покупаете участок земли, делите его, а затем продаете участки, вы получите большую выгоду, если земля будет принадлежать компании, поскольку вам придется иметь дело с различными контрактами, рисками и обязанностями перед будущими покупателями.

Избегайте будущих конфликтов с партнером: в случае развода имущество остается за компанией и отделяется от брачного контракта.

Под индивидуальным именем:

Недвижимость, зарегистрированная на имя физического лица, облагается «IPI» — ежегодным налогом на недвижимость в размере 1% от стоимости недвижимости, оцененной правительством. 1% выплачивается с суммы, превышающей 147,000 XNUMX долларов США.

Исключение составляют незастроенные участки или фермы за пределами города, а также объекты недвижимости, владелец которых старше 65 лет, владеет ими более 15 лет и не имеет другой недвижимости. Кроме того, вам не придётся разбираться с юридическими требованиями и документами компании.

Каков процесс получения вида на жительство в Доминиканской Республике?

Если человек хочет получить вид на жительство в Доминиканской Республике, ему/ей необходимо подать заявление на получение визы на жительство в консульство Доминиканской Республики в стране своего происхождения. Заявителю также необходимо предоставить свидетельство о рождении, банковские рекомендации, свидетельство о браке и справку из полиции. Все указанные документы должны быть апостилированы.

После одобрения всех документов консульство поставит штамп о визе резидента в паспорт заявителя. Виза резидента действительна в течение одного года. Имейте в виду, что срок рассмотрения заявления может занять от нескольких дней до месяца. Всё зависит от консульства. Как только заявитель получит визу резидента в свой паспорт, консульство немедленно вернет все указанные документы. Следующий шаг для заявителя — предоставить все эти документы и бумаги адвокату в Доминиканской Республике.

Заявителю необходимо будет съездить в Санто-Доминго для прохождения краткого медицинского обследования, а затем ещё раз приехать туда для получения карты резидента. Поскольку карта резидента действительна в течение года, заявителю необходимо продлевать её ежегодно в течение следующих 5 лет. Всем заявителям следует иметь в виду, что стоимость услуг профессионального юриста, который будет заниматься первым процессом получения карты резидента, составит около 1,200 долларов США. К счастью, продление стоит дешевле.

Где лучше всего купить недвижимость в Доминиканской Республике?

Ответ на этот вопрос будет зависеть от цели ваших будущих инвестиций и вашего образа жизни.

Если вы собираетесь сдавать недвижимость в аренду, вы не только окупите свои инвестиции, но и сможете наслаждаться ею несколько недель в году. Арендные ставки на жилье на берегу моря в перспективном пляжном городе Лас-Терренас весьма привлекательны. Более того, местный рынок недвижимости развивается в сторону таких проектов, как кондоминиумы с бассейнами для сдачи в аренду и гостиничным сервисом, чтобы владельцам не пришлось ни о чем беспокоиться. Другие пляжные города, такие как Лас-Галерас, Сосуа и Кабарете, также предлагают хорошую доходность, но их рынок менее развит. Вот список хороших готовых инвестиционных объектов в Лас-Терренасе.

В Санто-Доминго общие минимальные инвестиционные требования ниже, поскольку предложение более обширно, и вы не сможете купить квартиру или виллу прямо напротив пляжа, но если вам удастся заполучить хороший участок недвижимости, вы сможете сдавать его в аренду обычным туристам, а также деловым путешественникам.

Если вы бизнесмен, то вам стоит выбрать Санто-Доминго или Пунта-Кану. Если же вы ищете более спокойный образ жизни, меньше шума и загрязнений, то вам Лас-Терренас, Кабарете или Лас-Галерас — хорошие варианты. Кап-Кана подходит для людей с большим бюджетом, предпочитающих самые эксклюзивные места в Доминиканской Республике.

Подробнее о где жить в Доминиканской Республике.

Как выбрать правильное агентство недвижимости?

Правда в том, что каждый, от таксиста до работника пляжного бара, попытается представить себя как подходящего человека, способного помочь вам приобрести недвижимость в Доминиканской Республике. Поэтому при покупке недвижимости здесь очень важно выбрать профессионального агента по недвижимости.

Профессиональное агентство недвижимости должно иметь опыт ведения бизнеса в сфере недвижимости. Кроме того, ему необходим подходящий офис и несколько сотрудников, обладающих профессиональными навыками, включая умение добиваться лучших цен и проводить сделки без лишних хлопот. У хорошего агента по недвижимости должны быть сотрудники, владеющие несколькими языками, включая испанский и английский. Это очень важно, поскольку взаимодействие между сторонами должно быть свободным, а знание обоих языков означает доступ к более широкому спектру объектов недвижимости на рынке.

Даже франчайзинговые агентства с хорошей репутацией могут быть не лучшим вариантом при покупке недвижимости за рубежом. Большинство таких агентств заботятся только о прибыли и имеют агентов, не имеющих местных связей. Всегда лучше… выберите местное профессиональное агентство с местными связями чтобы гарантировать, что покупка пройдет гладко.

Откройте для себя наши команда агентов по недвижимости готовы вам помочь.

Как купить дом в Доминиканской Республике?

В Доминиканской Республике иностранцы могут легко приобрести недвижимость. Будущие владельцы могут приобрести недвижимость на своё имя или от имени своей компании, зарегистрированной в Доминиканской Республике. Независимо от того, для личного пользования во время отпуска, в качестве второго дома или для получения прибыли, покупка дома в Доминиканской Республике требует минимальных знаний. Чтобы узнать больше о процессе покупки, ознакомьтесь с нашей бесплатной Руководство по покупке недвижимости.

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, необходимо нанять местного юриста для сбора максимальной информации о приобретаемой недвижимости, например, для проверки правильности документов и отсутствия на объекте обременений. Знание соответствующих процедур и услуг, таких как налоговое администрирование, является обязательным условием. Надёжность покупки будет зависеть от серьёзности юриста. Обладая более чем 20-летним опытом, наше агентство предоставляет клиентам надёжную юридическую фирму, которая поможет заключить сделку без неприятных сюрпризов.

Если приобретаемый дом не вызывает никаких проблем, сделка может быть заключена. Несмотря на упрощение процедуры, она требует предоставления достоверных документов. Условия выдачи одинаковы для обоих объектов, а для иностранцев достаточно иметь при себе паспорт для подтверждения личности. После согласования цены недвижимости стороны подписывают компромиссный договор купли-продажи с первоначальным взносом около 10% от общей суммы.

Затем сделка будет совершена в присутствии местного нотариуса, выбранного покупателем. До сих пор покупателю приходилось полагаться на своего адвоката, который поможет ему в составлении договора купли-продажи.

Как правило, покупатель вносит необходимые для приобретения недвижимости средства банковским переводом или чеком на трастовый счёт нотариуса. После оформления права собственности на недвижимость средства перечисляются продавцу. После перевода средств право собственности переводится на имя покупателя или компании и регистрируется в реестре прав собственности Доминиканской Республики.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость с регистрацией ценных бумаг требует уплаты следующих налогов и сборов: * 3% от цены продажи; 1% от продажной стоимости недвижимости (за установление и аннулирование ипотеки, изменение права собственности, выдачу дубликатов). Новый закон о реестре недвижимости гарантирует прозрачную систему купли-продажи и регистрации недвижимости в Доминиканской Республике. Оплата этих сборов может быть произведена банковским переводом или заверенным чеком.

На что следует обращать внимание при покупке предварительно проданного или строящегося объекта недвижимости?

1. Переведите соглашение о купле-продаже.

Перед подписанием договора купли-продажи вам или вашему представителю следует перевести документ на английский или ваш родной язык. Не верьте своему агенту по недвижимости или продавцу на слово, что с договором всё в порядке. Большинство договоров купли-продажи составляются для защиты строительной компании или застройщика, а не покупателя. Например, проверьте, есть ли в договоре купли-продажи следующие пункты:

а) Указано ли, когда будет завершено строительство?

б) Означает ли это, что если объект не будет достроен к указанной дате, застройщик будет выплачивать проценты на уже уплаченную сумму за каждый месяц задержки строительства?

в) Находится ли участок, на котором будет построена недвижимость, в настоящее время в собственности застройщика или находится в процессе передачи застройщику?

г) Получил ли застройщик все необходимые разрешения и лицензии?

e) Указывается ли, что если построенная недвижимость на несколько квадратных метров меньше той, которую вы продали, вам возместят или предоставят кредит на разницу в площади?

2. Если вы сомневаетесь, наймите авторитетного юриста по недвижимости.

Юрист (желательно владеющий английским или вашим родным языком) должен быть в состоянии изучить договор и ответить на поставленные выше вопросы. Если в договоре есть пункт, с которым вы не согласны, его следует исправить до тех пор, пока обе стороны не будут удовлетворены.

3. Пожалуйста, подтвердите, подлежит ли возврату платеж за бронирование объекта.

Зачастую сумма, уплаченная за бронирование, не возвращается. Прежде чем вносить сумму бронирования, проявите всю необходимую осмотрительность. Не позволяйте продавцу торопить вас, утверждая, что на один и тот же объект недвижимости есть много желающих, или что вы его потеряете, если не предпримете быстрых действий.

4. Если вы покупаете дом или квартиру в инвестиционных целях, узнайте прогнозируемую рентабельность инвестиций.

Попробуйте выяснить заполняемость уже построенных объектов или объектов недвижимости поблизости. Не верьте (без доказательств) заявлениям о высокой окупаемости инвестиций. Запросите подтверждение заполняемости в разные сезоны года (высокая, низкая, средняя). Считайте сами, достижима ли прогнозируемая окупаемость инвестиций при изученной вами заполняемости. Не забудьте включить в свои расчёты другие расходы, такие как стоимость мебели, административные сборы, взносы в ТСЖ, электричество, интернет, налоги и другие сопутствующие расходы, чтобы составить более реалистичный прогноз потенциальной доходности.

3 шага к покупке дома

Сделать официальное предложение

Процедура покупки недвижимости в Доминиканской Республике аналогична процедуре в Канаде, Европе и США. Как только покупатель определится с понравившимся ему объектом, ему достаточно оформить официальное предложение и внести задаток в размере 1% от общей суммы. Предложение предоставляется продавцу, и, если он принимает предложение, задаток в размере 1% становится частью окончательного платежа. Если продавец не принимает предложение, задаток возвращается покупателю.

Подписать обещание продажи

Следующий шаг — подписание «Обещания купли-продажи» (Promise of Sale) — юридически обязывающего документа, который необходимо подписать в присутствии нотариуса. Обе стороны подпишут этот документ, как только адвокат покупателя завершит необходимую проверку.

Все условия сделки излагаются в Обещании купли-продажи, и документ будет включать в себя полные имена обеих сторон; документы, удостоверяющие личности как покупателя, так и продавца (например, действующие паспорта и водительские права); положение о невыполнении обязательств; юридическое описание имущества; дату передачи имущества; условия оплаты; цену покупки; точную дату закрытия сделки; и, что самое важное, требование к продавцу подписать Акт купли-продажи после внесения окончательного платежа.

Требуемый депозит обычно составляет около 10% и перечисляется на эскроу-счет. Таким образом, недвижимость резервируется за вами и снимается с продажи, так что вам не нужно беспокоиться о том, что её купит кто-то другой.

Подписать договор купли-продажи

После полной оплаты сделки обе стороны могут оформить договор купли-продажи, который также является юридически обязывающим документом, заверенным нотариусом. Договор купли-продажи позволяет передать согласованное имущество от продавца покупателю, значительно упрощая и удешевляя весь процесс, поскольку этап «Обещания купли-продажи» больше не требуется.

Ожидается, что сделка будет закрыта в течение 30–60 дней, но всё зависит от соглашения между покупателем и продавцом. Все средства покупателя должны быть переведены на эскроу-счет за 3 дня до закрытия сделки. Покупатель и продавец подпишут все необходимые документы в день закрытия сделки.

Ваш юрист зарегистрирует сделку в Реестре прав собственности. Ожидайте, что недвижимость будет оформлена на ваше имя в течение месяца.

Расходы и налоги

Покупка налогов

Налоги должны быть уплачены до регистрации покупки в отделе регистрации права собственности. Налоги и расходы на передачу недвижимости составляют примерно 3.5% от государственной оценки стоимости недвижимости и распределяются следующим образом:

• Налог на передачу права собственности в размере 3% (Закон № 288-04). Сбор за передачу права собственности рассчитывается исходя из большей из оценочной стоимости или цены покупки. Это означает, что налог уплачивается исходя из рыночной стоимости недвижимости, определяемой налоговыми органами, а не из цены покупки, указанной в договоре купли-продажи.

Покупатели, желающие снизить влияние налога на передачу собственности, могут воспользоваться лазейкой в ​​законе, которая позволяет вносить имущество в корпорации без уплаты налога на передачу собственности. Для этого необходимо сотрудничество со стороны продавца.

• От 0.5% до 1.5% нотариальных услуг в зависимости от оценочной стоимости дома и сложности (длительности) сделки.

А вы знали, что можно Инвестируйте в необлагаемую налогом недвижимость с Confotur Law.

Ежегодный налог на имущество

Недвижимость, зарегистрированная на имя физического лица, облагается ежегодным налогом на недвижимость («IPI») в размере 1% от оценочной стоимости, установленной правительством, свыше 7,138,000 147,000 65 песо (15 XNUMX долларов США), за исключением незастроенных участков или ферм за пределами городской черты, а также недвижимости, владелец которой в возрасте XNUMX лет или старше зарегистрировал ее на свое имя более XNUMX лет назад и не имеет другой недвижимости.

Если недвижимость принадлежит корпорации, налог на имущество не взимается. Вместо этого корпорация должна платить налог на корпоративные активы по ставке 1%. Однако любой подоходный налог, уплаченный корпорацией, будет зачтен в счет налога на активы, поэтому, если уплаченный корпоративный подоходный налог равен или превышает сумму налога на активы, подлежащего уплате, корпорация не будет обязана платить налог на свои активы.

Вы можете проверить сумму и другую полезную информацию на Impuestos Internos.

Расходы и доходы от владения недвижимостью

В случае аренды виллы с 4 спальнями и вместимостью 8 гостей в пляжном городке Лас-Терренас все цены указаны в долларах США и являются приблизительными, основанными на опросе местных риелторов и нашем профессиональном опыте.

Средние цены аренды: 287 / Ночь x 180 ночей (средняя заполняемость вилл в Лас-Терренасе — 50%).

= 51,000 XNUMX валовых доходов

– Комиссия за управление от 15 до 20% (здесь 20%)

= 40,800

– Прочие расходы (коммунальные услуги, уборка, сад, бассейн, интернет) = 500/месяц = 6,000

– Страхование здания = 1,000

– Общее обслуживание (крепежи, замена и т. д.) = 2,500/год

– Годовой налог = 3,000

= 28,300 XNUMX чистой прибыли

Диапазон цен на виллы с 4 спальнями в Лас-Терренасе варьируется, но вы можете посмотреть виллы на продажу ниже 500,000 XNUMX.

Обзорный тур по недвижимости в Лас-Терренасе

Приглашаем вас посетить наш маленький райский городок в рамках тура «Знакомство с недвижимостью Лас-Терренас» – нашего VIP-пакета, идеального инструментария для тех, кто серьёзно настроен инвестировать или жить в Лас-Терренасе. Он включает в себя все платные ресурсы и услуги нашего агентства и поможет вам сэкономить время и деньги, поняв, подходит ли вам это место.

Забронировать сейчас